Table of contents

Когато човек кандидатства за жилищен кредит, банката гледа първо едно нещо – доходите.
От тях зависи дали ще получите одобрение, какъв размер кредит ще ви отпуснат и при какви условия.

За разлика от мненията „по слухове“, банките имат ясни правила какви доходи приемат, как ги доказвате и как ги оценяват.

В това ръководство събираме основните типове доходи, които обичайно се признават, тези, които се приемат по-трудно, и как да подготвите документите си така, че да изглеждате максимално надеждни в очите на кредитора.

Защо доходът е в центъра на решението за жилищен кредит

Жилищният кредит е дългосрочен ангажимент – обикновено за 20–30 години.
Банката трябва да е уверена, че ще можете да плащате вноските през целия срок на кредита.

Затова тя гледа не само колко печелите сега, а и доколко този доход е стабилен, доказуем и устойчив във времето.
Нивото на дохода определя и максималната вноска, която можете да поемете като процент от месечните ви приходи.

Обобщено, за банката са важни три неща:

Защо доходът е в центъра на решението за жилищен кредит

Основни принципи на банките при оценка на дохода

Различните банки имат свои вътрешни правила, но логиката навсякъде е сходна.

Размер на регулярния доход

Колкото по-висок е доказуемият ви доход, толкова по-голям жилищен кредит можете да получите.
Банката изчислява каква част от дохода ви може да отива за погашения, след като приспадне други кредити и задължения.

Обикновено се работи с показател „дял на задлъжнялост“ – каква част от месечните ви доходи отива за кредити.
При по-нисък процент шансовете за одобрение и добри условия са по-големи.

Стабилност и история на дохода

Банките не обичат резки скокове и спадове.
По-важно е доходът да е стабилен през последните 6–12 месеца, отколкото да е много висок само през последните два.

Ако сте сменили работа скоро, някои банки изчакват да мине изпитателният срок, преди да приемат новия доход в пълния му размер.

Доказуемост и произход

Доход „на ръка“ или в брой без документи почти никога не се приема.
Кредиторът иска да вижда прихода по банков път или във ведомост, да има декларации, договори и осигуровки.

Важно е да можете да обясните произхода на дохода и да го подкрепите с официални документи.

Доходи от трудов договор – най-лесно приеманият доход

Най-простият и широко приеман доход е този от постоянен трудов договор.
Банките го харесват, защото е регулярен, проследим и обвързан с работодател.

Постоянен трудов договор

Ако сте на безсрочен трудов договор и работите от известно време при същия работодател, това е силен плюс.
Обичайно банките гледат назад 6 или 12 месеца, за да изчислят средния ви нетен доход.

Необходими документи най-често са:

Колкото по-дълъг стаж имате при текущия работодател, толкова по-стабилно изглеждате за кредитора.

Срочен договор и изпитателен срок

При срочни договори или ако сте още в изпитателен срок, банките са по-предпазливи.
Често или не приемат пълния размер на дохода, или изискват по-дълга история.

В такива ситуации може да се наложи:

Самоосигуряващи се лица и свободни професии

Все повече хора работят като фрийлансъри, консултанти, адвокати, лекари на частна практика или притежатели на ЕТ/самоосигуряващи се.
Техните доходи също могат да бъдат приети, но условията са по-специфични.

Доходи от свободна професия

При свободните професии банките обикновено гледат:

Вместо една заплата месечно, се гледа общият доход за годината и се изчислява средномесечен размер.
Някои банки работят с по-консервативна част от този доход – например 70–80%, за да отчетат вариациите.

Доходи като самоосигуряващо се лице или ЕТ

Ако сте ЕТ или се самоосигурявате, за банката е важно:

Ще поискат декларации, справки от НАП и счетоводни документи.
Колкото по-прозрачен е бизнесът ви, толкова по-лесно ще бъде доходът да бъде приет.

Собственици и съдружници във фирми

Собственикът на фирма често има доход, който не е стандартна заплата.
Банките разглеждат няколко варианта.

Управителско възнаграждение

Ако като управител получавате официално възнаграждение по договор, банката може да го приеме подобно на заплата.
Отново важат критериите за стабилност и история.

Дивиденти и доход от участие

Доходите от дивиденти се приемат по-внимателно.
Обикновено трябва да са регулярни за няколко години назад и фирмата да показва печалба.

Не разчитайте, че еднократен дивидент ще бъде основен аргумент за голям кредит.
По-скоро се използва като допълнителен плюс към други доходи.

Основни принципи на банките при оценка на дохода

Допълнителни доходи, които често се приемат

Освен основната заплата или доход от бизнес, банките могат да включат и други регулярни приходи.

Примери за доходи, които често се признават:

По-консервативно се гледа на:

В повечето случаи тези доходи се вземат предвид, но не на 100%.
Банката предпочита сигурни и предвидими приходи.

Доходи от чужбина и работа в друга държава

Много хора живеят и работят в чужбина, но искат жилище в България.
Доходите от чужбина също могат да бъдат приети, но зависи от банката и страната, в която работите.

Кога се приемат по-лесно

По-лесно се работи, когато:

Някои банки имат специални програми за българи в чужбина.
Добра идея е да се консултирате предварително какви са изискванията за конкретната държава.

Необходими документи

Обичайно ще поискат:

Колкото по-пълна е документацията, толкова по-лесно се взема решение.

Какво банките почти не приемат като доход

Не всеки приход, който имате, е подходящ за „кредитен“ доход.
Банките са предпазливи към:

Такива приходи може да ви помогнат за първоначална вноска, но не и за показване на месечна платежоспособност.

Как да увеличите „кредитоспособния“ си доход

Има няколко работещи стъпки, с които да подобрите профила си преди кандидатстване.

Обединяване на доходи в домакинството

Банките често приемат общия доход на домакинството.
Ако кандидатствате заедно със съпруг/а или партньор, общият размер на доходите ви може да позволи по-голям кредит.

Важно е и двамата да имате чиста кредитна история и изрядни документи.

Ограничаване на други кредити и задължения

Преди да кандидатствате за голям жилищен кредит, помислете за:

Колкото по-малко текущи задължения имате, толкова по-добре изглеждате в очите на банката.

Какви документи за доход обикновено изискват банките

Конкретният списък зависи от банката и от типа доход, но най-често ще ви поискат:

Добре е да подготвите тези документи предварително.
Така процесът на оценка и одобрение върви по-бързо и по-спокойно.

Какви документи за доход обикновено изискват банките

Ролята на добър брокер и агенция за недвижими имоти

Кандидатстването за жилищен кредит често върви паралелно с търсенето на подходящ имот.
Ето защо е полезно да имате до себе си както кредитен консултант, така и опитен брокер.

Професионалната агенция за недвижими имоти Нов Век може да ви насочи:

Когато работите с екип, който познава и пазара, и банковите изисквания, намалявате риска от изненади в последния момент.

Доходите, които показвате пред банката, са основата на вашия жилищен кредит.
Колкото по-стабилни, доказуеми и добре подготвени са те, толкова по-лесно ще получите одобрение и добри условия.

Приеманите доходи могат да бъдат различни – от заплата по трудов договор, през доходи от свободна професия и бизнес, до наеми и доходи от чужбина.
Ключът е всичко да бъде официално, документирано и последователно във времето.

Ако планирате покупка на имот с жилищен кредит, започнете с подредба на доходите и документите си.
След това, с помощта на професионална агенция и добър брокер, можете да намерите имот, който да отговаря както на мечтите, така и на възможностите ви.